Tutto sui parcheggi condominiali nelle aree comuni
Per assegnare un posto auto in esclusiva in una assemblea non è sufficiente la maggioranza ma è necessario il voto favorevole di tutti, ovvero l'unanimità
Fra i mille motivi che alimentano controversie in un condominio, tanto da arrivare a pesanti dispute legali, ci sono i posti auto. Il principio base è che la maggioranza relativa o qualificata non basta affinché il condomino abbia diritto al posto auto in modo esclusivo e permanente: serve l’unanimità per il parcheggio su parti comuni. Pertanto, o tutti sono d’accordo (eventualità rara) o non se ne fa nulla. Lo ha di recente ribadito la sentenza 805/2024 del Tribunale di Pistoia.
Parcheggi nei condomini, cosa dice la legge
Tutto ruota attorno al Codice Civile, articolo 1102: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”.
Parcheggio per tutti i condomini
Se un’area condominiale è destinata a parcheggio, tutti hanno il diritto di utilizzare secondo criteri equi e condivisi, e nessuno va escluso in maniera arbitraria. Al massimo, l’assemblea può certamente disciplinare l’uso degli spazi comuni: in particolare, la turnazione dei posti auto o le regole per l’accesso. Nulle pure le delibere condominiali che concedono a titolo di cortesia e per un tempo indefinito l’utilizzo esclusivo di un posto auto condominiale: è il caso analizzato dal Tribunale di Pistoia.
Uso dei posti auto: cosa è lecito
Ammessa dalla normativa la turnazione periodica, stabilendo un sistema a rotazione, in modo che tutti possano usufruire dello spazio in modo alternato: questo non c’entra niente con il posto auto esclusivo e permanente. Accettate anche le regole di utilizzo condiviso, definendo criteri chiari in base all’orario o alla disponibilità. Lecito che un abitante dia in affitto o concessione temporanea il posto auto, purché ci sia il consenso della maggioranza: il ricavato va al bilancio condominiale.
No alla privatizzazione
Insomma, il parcheggio nel cortile condominiale non può essere oggetto di privatizzazione, come stabilito dalla legge 220/2012 che regola la gestione delle parti comuni negli edifici condominiali, richiamata dal Tribunale di Pistoia.
Cassazione a proposito di delibere per parcheggi condominiali
Più volte, specie con sentenza 12594/2015, la Cassazione ha confermato come siano nulle le delibere che attribuiscono in via esclusiva e permanente un’area comune a uno o più condòmini: si vìola il diritto di ogni altro abitante. Una delibera adottata a maggioranza è impugnabile in tribunale, con vittoria sicura per assenza di unanimità.
Come assegnare un posto auto su area comune
A dimostrazione che le controversie condominiali sui posti auto sono frequenti, la Cassazione è intervenuta anche con sentenza 9069/2022: né il regolamento di condominio né una delibera approvata dall’assemblea (senza unanimità) possono validamente disporre l’assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro vettura. In quanto tale assegnazione parziale sottrae ad alcuni condomini l’utilizzazione del bene a tutti comune. Questa la regola generale su un’area comune, cui come sempre si può derogare in virtù di un’eccezione: sì al parcheggio ad uso esclusivo e permanente se il regolamento di condominio – accettato da tutti gli abitanti al momento dell’acquisto – contiene la suddivisione dei posti auto.
Le cose cambiano se l’area è privata
Il discorso è diverso se l’area non è comune, ma di proprietà di uno o più condòmini. Il parcheggio non è un bene condominiale in questo caso: appartiene a un singolo o a un gruppo di proprietari. Che stabiliranno se dare l’area in via esclusiva e permanente.
Delibera illegittima: come opporsi
Se l’assemblea assegna – in maniera esclusiva e permanente – un posto auto in modo illegittimo (niente unanimità), si può impugnare la delibera entro 30 giorni. Ha diritto a farlo sia chi era assente alla riunione sia sia chi ha votato contro. Trascorso questo termine? Delibera definitiva (a meno che ci siano gravi motivi per l’annullamento).
La normativa chiave dal Codice Civile articolo 1137
Le regole sono contenute nell’articolo 1137 del Codice Civile: “Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condòmini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di 30 giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria. L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione”.
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